Predugovor i kapara | Sigurnost ili lažna nada?

Koliko puta ste u praksi prilikom prometa nepokretnosti (kupoprodaje stanova, kuća, zemlje i sl.) ali i prilikom zaključenja drugih važnih ugovora, čuli da je potrebno da se prvo zaključi predugovor i istovremeno preda odnosno ugovori kapara?

Mnogi ljudi kada zaključuju predugovor i ugovaraju kaparu, zapravo ne znaju šta su zaključili i na šta su se obavezali, kao ni koja su njihova prava i obaveze. Šarolika i neusklađena praksa vezana za pomenute pravne institute uvodi dodatnu konfuziju i buni kako klijente tako i nas pravne praktičare.

U cilju razjašnjenja ovih dilema, u ovom tekstu diskutovaću o tome šta je zapravo predugovor, koja je njegova svrha i u kojoj formi mora da se zaključi. Pored toga, potrudiću se da objasnim šta je to tačno kapara prema domaćem zakonodavstvu, u kojoj formi ona mora da se ugovori, koja je njena svrha i da li se kapara može ugovoriti u predugovoru.

| Predugovor

1. Svrha predugovora

Predugovor je regulisan čl. 45 Zakona o obligacionim odnosima (nadalje: ZOO). U skladu sa definicijom datom u ZOO, predugovor predstavlja takav ugovor kojim se ugovorne strane obavezuju da kasnije zaključe glavni ugovor. Iz ovakve definicije može se zaključiti da je predugovor samo jedan prethodni ugovor, čija je jedina svrha zaključenje glavnog ugovora.

Predugovor se uglavnom zaključuje, zato što u momentu njegovog zaključenja još uvek nisu ispunjeni svi razlozi za zaključenje glavnog ugovora. U zavisnosti o kom ugovornom odnosu se radi, to može biti trenutni nedostatak novčanih sredstava potreban za realizaciju ugovora, trenutna nemogućnost predaje određenih stvari ili neki sasvim drugi razlog, a koji predstavlja bitan elemenat za zaključenje glavnog ugovora.

Naravno, postoje i slučajevi u kojima se predugovor zaključuje samo zato što se smatra da je zaključenje predugovora obavezan korak prilikom realizacije određenog ugovornog odnosa – međutim to ipak nije tačno.

 

2. Kada predugovor proizvodi pravno dejstvo?

Da bi predugovor proizvodio pravno dejstvo, tj. bio „pravno valjan“ potrebno je da ispuni još neke uslove. Ti uslovi tiču se forme ugovora i bitnih elemenata koje predugovor mora da sadrži.

 

Forma predugovora

Zakon propisuje da predugovor mora da bude zaključen u istoj formi kao i glavni ugovor, ali ne navodi o kojoj se to formi radi.U pravu postoje različite vrste formi, a o kojoj formi će se u konkretnom slučaju raditi, zavisi od vrste ugovora koji se zaključuje. Za neke ugovore, pitanje forme regulisano je isključivo u ZOO, dok je za pojedine ugovore pitanje forme pored ZOO regulisano i u nekim drugim propisima. Stoga, poznavanje svih tih propisa neophodno je da bi ugovor i predugovor bili pravilno zaključeni i proizveli željeno pravno dejstvo. U suprotnom, predugovor koji ne zadovoljava strogo propisanu formu, ne ispunjava svoju svrhu i sa pravne tačke gledišta kao da ni ne postoji.

PRIMER:  Pitanje forme predugovora o kupoprodaji nepokretnosti regulisano je ZOO i Zakonom o prometi nepokretnosti. Prema navedenim propisima da bi predugovor proizvodio pravno dejstvo, mora da bude zaključen u pisanoj formi i overen (solemnizovan) od strane javnog beležnika i to onog javnog beležnika na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet predugovora.

Bitni elementi predugovora

Na kraju, pored svega nabrojanog da bi predugovor proizvodio pravne posledice, neophodno je da sadrži sve bitne elemente (sastojke) konačnog, tj. glavnog ugovora. Bitni elementi većine ugovora navedeni su u ZOO, a razlikuju se s obzirom na to o kom se ugovoru radi.

 

3. Šta se dešava kada jedna strana ne ispuni svoju obavezu iz predugovora?

Kao što je već navedeno svrha predugovora je zaključenje glavnog ugovora. Stoga, kada jedna ugovorna strana ne pristupi zaključenju glavnog ugovora, postavlja se pitanje da li je predviđena sankcija za takvo ponašanje, odnosno šta u takvoj situaciji može da radi ona ugovorna strana koja želi da zaključi glavni ugovor.

U takvoj situaciji, ugovorna strana koja je i dalje zainteresovana za zaključenje glavnog ugovora, može podneti tužbu sudu, a sud će doneti odluku kojom će drugu ugovornu stranu obavezati da u tačno određenom roku pristupi zaključenju glavnog ugovora.

Međutim, u zakonu je predviđen rok u kome se takva tužba može podneti i taj rok iznosi 6 meseci od isteka roka u kome se trebalo pristupiti zaključenju glavnog ugovora. Ukoliko se ovaj zakonski rok propusti, više se ni na koji način druga ugovorna strana ne može prinuditi na zaključenje ugovora niti se prema njoj može isticati bilo kakav drugi zahtev.

Da li nakon donošenja sudske odluke druga ugovorna strana zaista mora pristupiti zaključenju glavnog ugovora?

Ne mora.

Međutim, to ne znači da lice koje ne postupi po odluci suda neće snositi nikakve posledice. U takvom slučaju ugovorna strana koja i dalje želi da zaključi glavni ugovor, može tražiti prinudno izvršenje odluke suda kojom je druga ugovorna strana obavezana da pristupi zaključenju glavnog ugovora. Prinudno izvršenje sprovodiće se tako što će se licu koje nije pristupilo zaključenju glavnog ugovora izricati velike novčane kazne sve dok ne pristane da zaključi glavni ugovor.

 

| Kapara

 

Šta zapravo predstavlja kapara u našem pravu?

Kapara, je regulisana u čl. 79-83 ZOO. Prema definiciji koju nam daje ZOO, kapara predstavlja iznos novca ili drugih zamenljivih stvari koje jedna ugovorna strana daje drugoj ugovornoj strani, u trenutku zaključenja ugovora, kao znak da je ugovor zaključen. Na osnovu ovakve definicije može se izvući nekoliko zaključaka:

  • Kapara može da se da u novcu, ali ne samo u novcu, već i u drugim zamenljivim stvarima;
  • Kapara može da se da samo prilikom zaključenja ugovora, a ne pre ili nakon zaključenja ugovora (iako postoje teoretičari koji navode da je moguće i nakon zaključenja ugovora);
  • Davanje kapare predstavlja znak da je ugovor zaključen (Međutim ova funkcija kapare nema velik značaj. Naime, prosto davanje nekog iznosa novca ili drugih zamenljivih stvari na ime kapare, ne znači još uvek da je ugovor zaista i zaključen, odnosno punovažan, jer je prethodno potrebno da ugovor bude zaključen u propisanoj formi sa svim potrebnim elementima.);
  • Kapara ne može da postoji samostalno, već je uvek povezana sa nekim ugovorom kojim se reguliše određen pravni posao. Stoga, punovažnost ugovora na osnovu koga je kapara data, povlači sa sobom punovažnost same kapare.

 

Ova zakonska definicija kapare bitno se razlikuje od jednog duboko rasprostranjenog, ali pogrešnog shvatanja kapare, prema kome kapara predstavlja iznos novca koji se daje pre nego što se ugovor zaključi, kao garancija da će se ugovor kasnije zaključiti.

Svrha kapare

Zbog pogrešnog shvatanja kapare, kapara se uglavnom ugovora sa ciljem da se osigura kasnije zaključenje ugovora, ili da se pokaže ozbiljnost i zainteresovanost za zaključenje ugovora. Međutim, ovi razlozi za zaključenje kapare su pogrešni, jer kao što je već rečeno, ako se neki iznos novca da pre nego što se ugovor zaključi onda tako dat novčani iznos nema dejstvo kapare. Davanje novca unapred moglo bi se jedino shvatiti kao avansno plaćanje, što znači da ukoliko ne dođe do zaključenja ugovora, svaka strana je dužna da vrati dato.

Svrha kapare, za razliku od predugovora, ne vidi iz njene definicije, već na osnovu posledica neispunjenja ugovora koji je obezbeđen kaparom. U delu ZOO koji reguliše posledice neizvršenja ugovora, može se zaključiti da je svrha kapare da se osigura izvršenje već zaključenog ugovora.

Dejstvo kapare u slučaju neispunjenja ugovora?

 Da bi kapara uopšte proizvodila pravno dejstvo, ona mora da se bude izričito ugovorena ili u posebnom ugovoru ili kao klauzula ugovora čije je izvršenje obezbeđeno kaparom. Pored toga, kapara mora biti i stvarno data. Međutim, prava dejstva kapare vide se tek u slučaju neispunjenja, ili delimičnog ispunjenja ugovora čije je izvršenje obezbeđeno kaparom.

 

♦ Neispunjenje ugovora

Do neispunjenja Ugovora može doći usled neizvršenja obaveze kako one strane koja je dala kaparu, tako i one strane koja je primila kaparu, ali i iz razloga za koje ne odgovara ni jedna ugovorna strana. Dejstvo kapare razlikuje se u svakoj od ove tri situacije:

 

Ukoliko do izvršenja ugovora ne dođe zbog one ugovorne strane koja je kaparu dala, strana koja je tu kaparu primila ima tri mogućnosti: da zahteva ispunjenje ugovora, ili da traži naknadu štete zbog neispunjenja ugovora u koju se mora uračunati i data kapara, ili da samo zadrži već primljenu kaparu.

Kada je za neispunjenje ugovora odgovorna ugovorna strana koja je primila kaparu, druga ugovorna strana takođe na raspolaganju ima tri mogućnosti: da zahteva ispunjenje ugovora, ili da traži naknadu štete zbog neispunjenja ugovora i vraćanje kapare, ili da traži vraćanje dvostrukog iznosa kapare.

U slučaju da je do neispunjenja Ugovora došlo iz razloga za koje ne odgovara ni jedna ugovorna strana, Ugovor će se raskinuti ukoliko je njegovo ispunjenje postalo nemoguće, a svaka strana će vratiti ono što je primila od druge strane.

 

♦ Delimično ispunjenje ugovora

U slučaju da ona ugovorna strana koja je dala kaparu samo delimično izvrši obavezu iz ugovora, druga strana, tj. poverilac ne može da zadrži kaparu. U takvoj situaciji druga ugovorna strana može tražiti ispunjenje ostatka ugovora i naknadu štete zbog zakasnelog izvršenja ugovorne obaveze, ili može tražiti samo naknadu štete zbog nepotpunog ispunjenja. U oba ova slučaja kapara se ne vraća, nego se uračunava u iznos koji predstavlja naknadu štete. Ukoliko bi iznos kapare premašio štetu koja je nastupila za poverioca, tada bi poverilac bio dužan da vrati onaj deo iznosa koji premašuje pričinjenu štetu.

| Kapara u predugovoru?

Imajući u vidu navedeno, posebno pitanje predstavlja da li je moguće kaparu, kao vid obezbeđenja izvršenja ugovora, ugovoriti u predugovoru, čija je svrha zaključenje glavnog ugovora? Ukoliko bi se kapara davala u predugovoru, ona bi predstavljala sredstvo obezbeđenja da će se kasnije zaključiti glavni ugovor, ali ne i da će se ispuniti obaveza iz glavnog ugovora (kao što je npr. plaćanje kupoprodajne cene kod ugovora o prodaji). Naime, davanje kapare u predugovoru na ime ispunjenja obaveze iz glavnog ugovora nije moguće, jer se predugovorom može tražiti samo zaključenje glavnog ugovora, a ne i ispunjenje glavnog ugovora.

Budući da je kapara koja je data u predugovoru, vezana za taj predugovor, ona može da služi samo kao sredstvo obezbeđenja obaveze iz predugovora, a to je zaključenje glavnog ugovora. Ipak, davanje kapare radi obezbeđenja obaveze iz predugovora, tj. zaključenja glavnog ugovora iako moguće i dozvoljeno bilo bi krajnje neprirodno. Naime, davanjem nekog iznosa novca ili zamenljivih stvari na ime kapare u predugovoru ne bi se moglo formalno uračunati u kasnije izvršenje ugovora, jer je svrha predugovora samo zaključenje glavnog ugovora, a ne i isplata cene.

Ukoliko, ipak, neko ugovori kaparu u predugovoru, a kasnije dođe do zaključenja ugovora, strana koja je primila kaparu bila bi u obavezi da tu kaparu vrati, jer kao što je već rečeno, kapara samo služi da bi se obezbedilo izvršenje ugovora (u ovom slučaju predugovora). Budući da je svrha predugovora ispunjena i glavni ugovor zaključen, time je ispunjena i svrha kapare date u predugovoru, pa se zato kapara mora vratiti.

Na kraju, nelogičnost ugovaranja kapare u predugovoru ogleda se i u tome što nema potrebe za bilo kakvim dodatnim obezbeđenjem izvršenja predugovora. U ZOO, u delu koji reguliše pitanje predugovora, navodi se da svaka strana koja je zaključila predugovor može prinudnim putem tražiti od suda da drugu ugovornu stranu koja ne postupi po predugovoru, tj. ne pristupi zaključenju glavnog ugovora, obaveže da to učini u odgovarajućem roku. 

Postavlja se pitanje, zašto onda toliko volimo da zaključujemo predugovore i ugovaramo kaparu?

Valjda po prirodi volimo sigurnost, pa makar i neutemeljenu. Za stranku je sigurno psihološki lakše da prihvatiti solidan iznos keša na ruke, jer u finansijskim nesigurnim vremenima je i to bolje nego golo poverenje, pa neka se posle tužimo ako treba. Jer, ako stranke to vole i čini ih sigurnim, zašto da ne, ne škodi previše. Međutim, na nama praktičarima je da poradimo na pravnoj čistoti, jer što smo dalje od ideje zakonskih normi, to smo bliži konfuziji, pravnoj nesigurnosti i učestalim problemima.

Dimitrije-ikonica

Dimitrije Đukić

Dimitrije je partner u advokatskoj kancelariji Đukić Novaković. Uže oblasti njegovog interesovanja su arbitražno rešavanje sporova, domaća i međunarodna zaštita ljudskih prava i kompanijsko pravo.

One thought on “Predugovor i kapara | Sigurnost ili lažna nada?

Ostavite odgovor

Pročitaj i druge aktuelne tekstove: